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第953章卧槽，这投资机会也太多了吧！(第1/2页)
带着刘晓丽、李卫东、李卫国等人离开环宇投资公司总部所在的大厦之后，林浩然熟门熟路地在附近找了一家高级中餐厅吃了一顿午饭。
之后，让司机将他们送回花旗银行总部大厦。
回到花旗银行总部，林浩然直接去了利国韦的个人办公室。
利国韦在花旗是代表他，所以这个办公室自然也可以说是他林浩然的办公室了。
林浩然刚坐下不久，便见到了早上并没有见面的约翰·里德。
早上的时候，花旗董事长沃尔特·瑞斯顿便跟他说过，约翰·里德早早去了一百公里外的新泽西州首府特伦顿出差处理一些分行公务，中午才能赶回来。
林浩然对此并不在意，他来花旗银行总部，本来也不是专门为了见约翰·里德。
“林，下午好。”约翰·里德推门走进办公室，脸上带着歉意，快步迎上前来，“实在抱歉，我上午去了一趟新泽西，没有亲自迎接你。”
“没事，沃尔特先生已经跟我说了你的事，请坐。”林浩然罢了罢手，笑着指了指旁边的座椅说道。
“林，你在纽约有什么事，尽管跟我说，我们花旗在纽约乃至整个美国，还是有一定的影响力的。”约翰·里德笑道。
“还真有件事情要麻烦你，约翰！”林浩然就等着他这句话了。
“哦？”约翰·里德顿时好奇起来，“林，什么事情？只要花旗能帮上忙的，我一定尽全力。”
林浩然端起茶杯，轻轻抿了一口，不紧不慢地说道：“约翰，环宇投资公司目前在纽约的办公室只有一层，员工越来越多，已经不够用了。
我想在曼哈顿买一栋属于自己的大厦，用来当环宇投资公司在美国的总部，顺便也作为长期投资，你知道的，我对纽约的商业地产市场一直很看好。”
约翰·里德听完，便点了点头，笑道：“林，你这可问对人了，曼哈顿核心区的大厦买卖，还真不是普通人能接触到的。
那些想要出售整栋大厦的业主，虽然也会挂在房地产中介经纪公司，可大部分成交却不是在中介那边，因为中介根本没有能力卖出这种级别的资产。
他们会把信息传递给像花旗、摩根、美林这样能够接触到真正大买家的金融机构。”
林浩然点了点头，这个道理他当然懂。
几千万甚至上亿美元的大厦交易，买家屈指可数，全世界都没有多少人。
这种级别的交易，靠的不是广告和中介，而是圈层和信任。
“所以，”林浩然笑道，“花旗这边应该有这方面的资源吧？”
约翰·里德哈哈一笑，站起身来，一边往外走，一边说道：“林，你等等我，我去隔壁办公室拿一份资料过来。”
几分钟后，约翰·里德已经回到林浩然所在的办公室。
只见他手中拿着一沓厚厚的文件夹，走回来放在茶几上。
“林，不瞒你说，花旗的私人银行部门和商业地产部门，每个月都会收到不少这样的出售意向。
有些是业主年纪大了，想套现退休；有些是基金到期，需要清盘；有些是公司资金链紧张，不得不卖；有些看到纽约房价涨了一些，生怕以后会跌。
总之，只要你想要，曼哈顿核心区的大厦，从时报广场到华尔街，从公园大道到第五大道，我这边都能给你找到合适的标的。”
林浩然闻言，心中微微一动。
他原本只是想买一栋大厦解决办公空间问题，现在看来，事情可以搞大一点。
“约翰，那你给我介绍一下，目前花旗这边都有哪些大厦在出售？”林浩然笑道。
约翰·里德翻开最上面的一份文件夹，拿出一份资料，递给林浩然：“林，你先看看这个，这是时报广场的OneTimesSquare，时报广场1号大厦，就是每年新年跨年落球仪式的那栋楼。
这个地标建筑你应该不陌生吧？”
林浩然自然不陌生，这栋大厦，可算是纽约出镜率最高的大厦之一了，虽然不算很高，却占据了时报广场最核心的位置。
他接过资料，有些惊讶，他没想到，这栋大厦的业主，居然会把这栋会生金蛋的鸡挂售。
他前世可是看到过这栋大厦的资料，虽然大厦只有12层，约45米高，虽然大楼里常年没什么人办公，主要作为巨型LED广告屏幕的支撑结构，可每年仅仅是通过广告收入年创收便能达到2300万美元。
时报广场1号大厦，这可是纽约乃至全球最著名的地标建筑之一。
每年的新年夜，全世界数亿人通过电视直播观看水晶球降落仪式，那栋大楼的影象会传遍全球每一个角落。
这栋楼的广告位价值连城，是真正的顶级稀缺资产。
林浩然很好奇，这样的一栋大楼，会卖多少钱？
他翻开资料，看到上面的报价，瞳孔微微一缩。
1200万美元。
？？？？？？
此刻，他内心中只有一个想法：挖槽，真TMD便宜啊！
不是，未来一年靠广告能赚两千多万美金的大楼，现在只卖1200万美元？
这个数字比他预想的要低得多，甚至可以说是便宜得离谱。
“约翰，这个价格……准确吗？”林浩然抬起头，看着约翰·里德，语气中带着一丝难以置信。
约翰·里德笑了笑，解释道：“林，这个价格是准确的，1982年11月，也就是上个月，佐治亚州的房地产经纪公司对这栋建筑的正式收购报价是1200万美元，业主方TSNYRealtyCorp已经有明确的出售意愿。
虽然挂牌是1200万美元，但如果你感兴趣，1100万美元以内肯定能拿下，甚至再压压价说不定1000万美元业主也有可能会出售。
这栋楼目前正处于时报广场更新规划中，业主没有长期持有的意愿，加上70年代中期到80年代初曼哈顿商业地产整体低迷，所以估值处于历史低位。”
林浩然快速在脑子里算了一笔账。
1100万美元，对他来说不过是九牛一毛。
但这栋楼的价值，远不止于此。
他清楚地记得前世的一个数据：1985年，时报广场1号大厦的转手价格飙升至1.1亿美元，两年涨幅超过十倍。
这不是投资，这是捡钱。
他再翻看了几页资料，终于看到时报广场1号大厦目前的收益情况。
最近五年时间里，年广告收入约150万-350万美元；
核心广告位仅北面Spectacolor电子屏和少量传统霓虹灯广告牌；
主要以“卖时间“模式运营，广告循环播放，单次广告时长30秒，每20分钟循环一次，其中大楼的Spectacolor屏年收入约100-200万美元，传统霓虹灯广告牌年收入约50-150万美元。
虽然广告收益看起来还不错，可仅仅是每年的运营成本，房地产税、维护费用、水电费、保险费和管理费这些，加起来就将近100万美元。
至于内部空间办公室出租的收入，以目前时报广场1号大厦半空置的状态，几乎可以忽略不计。
也就是说，时报广场1号大厦每年的收入不定，最高在350万美元，最低只有可怜的150万美元。
350万的时候还好，要是150万美元的时候，一年利润只有50万美元了。
至于一年2300万美元广告费的事情，那肯定是未来的事情了，随着时报广场的商业价值逐年攀升，这栋楼的广告收入会像坐了火箭一样往上涨。
假如现在以1100万美元的价格入手，那么40年后，算是每年的盈利，以及未来的物业产值，绝对是大几百倍的回报率！
林浩然将资料放在一边，端起茶杯抿了一口，强压下心中的激动，面上依然是一副云淡风轻的模样。
“约翰，这栋楼我很感兴趣。”林浩然将资料放在一边，语气平静地说道。
约翰·里德又翻开第二份文件夹，递过来一份资料：“林，再看看这个，CandlerBuilding，坎德勒大厦，也在时报广场，42街的标志性历史建筑，1914年建成，是纽约市的地标保护建筑，紧邻百老汇剧院区，总建筑面积超过20万平方英尺。
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目前有纽约市政府机构、RCA等稳定租户，租金现金流非常稳定。”
林浩然接过资料，看到上面的报价，再次被震撼到了。
500万美元。
他情不自禁揉了揉眼睛，还以为自己眼花看错了。
可再度看去，还是500万美元。
一栋位于曼哈顿核心区、拥有面向42街的24层矩形塔楼和面向41街的17层后翼两部分组成、建筑面积超过20万平方英尺的历史地标建筑，居然只要500万美元？
“约翰，这个价格……没有写错吧？”林浩然抬头看着约翰·里德，眼中带着疑惑。
约翰·里德笑着解释道：“林，你没看错，这栋楼在1980年的交易价是130万美元，买到手之后业主投入了400万美元进行翻新并且已经完工，不过目前大厦所属公司大股东由于个人原因又将大楼挂售，所以现在的估值在500万美元左右。
大厦刚翻新不久，目前小业主持股比较分散，如果你想要，可以通过溢价收购完成全资控股。”
“这栋大厦，有什么严重的缺陷问题吗？或者债务问题？”林浩然还是难以想象。
其实，林浩然不知道的是，如今的时报广场和后世的时报广场完全不一样，1970-80年代的时报广场被称为“美国最肮脏的街区“，42街成为色情影院、脱衣舞厅和皮条客的聚集地。
去年，《滚石》杂志更是将西42街评为“美国最肮脏的街区“，进一步恶化了区域声誉。
再加上大厦楼龄已近七十年，虽然刚刚翻新过，但潜在买家对这种老建筑的维护成本和未来升值空间普遍持怀疑态度。
再加上纽约市整体的商业地产市场还处于低谷，时报广场的复兴计划尚未见到明显成效，多重因素迭加之下，坎德勒大厦的估值自然被压得很低。
约翰·里德摇了摇头，笑道：“林，这栋楼没有严重的产权问题或债务问题，翻新工程刚做完不久，建筑本身的状况非常好。
主要的问题还是大环境，现在整个时报广场的声誉都不太好，愿意在这个区域投资的人不多，业主急于套现，自然只能接受低价。”
林浩然快速翻了翻资料，找到这栋楼的收益情况。
目前年租金收入约50万美元，扣除运营成本后，净收入在30万美元左右。
算下来，年回报率大约6%。
这个收益率放在正常年份不算高，但考虑到这是刚刚完成翻新的历史地标建筑，未来的租金上涨空间巨大。
而且随着时报广场的复兴，这栋楼的升值潜力不可估量。
“约翰，这栋楼我也要了。”林浩然将资料放在一边，语气依然平静。
约翰·里德心中暗暗咋舌。
两栋时报广场的大厦，加起来1500万美元左右，这位年轻的富豪眼睛都没眨一下就全要了。
不过想想对方以往投资的恐怖回报率，加上约翰·里德知道对方手中拥有庞大的现金流，约翰·里德又不觉得奇怪了。
而林浩然此刻心情也不错。
没想到后世大名鼎鼎的时报广场，如今物业价格居然如此廉价。
两栋时报广场的地标，加起来不过1500万美元左右便能够拿下，虽然两栋大厦都不适合当办公总部大楼，但直接当做投资，便能赚翻。
对林浩然而言，这个价格，甚至不够他在香江买一栋像样的写字楼。
约翰·里德见林浩然感兴趣，兴致更高了，又翻开第三份文件夹。
“林，时报广场的看完了，现在看看华尔街的，这才是真正的核心资产。”他递过来一份厚厚的资料，封面印着一栋摩天大楼的照片，气势恢宏，玻璃幕墙在阳光下熠熠生辉。
在这个年代，时报广场虽然名气也很大，可商业价值确实远远低于华尔街。
“时报广场就只有这两栋大楼出售吗？”林浩然有些意犹未尽的感觉。
约翰·里德闻言，苦笑道：“林，时报广场才多大？能有两栋大楼同时出售已经不少了。”
林浩然想想，觉得也是，又不是所有老板都缺钱，也不是所有人都不看好时报广场的未来。
他将目光看向约翰·里德手中的资料。
“布罗德街85号，高盛全球总部大厦，总32层，高135米，这栋楼刚刚建成完工，是高盛预定的全新全球总部，总建筑面积100万平方英尺，是金融区十年内新建的第一个甲级写字楼。
建筑品质、硬件配置，都是同期最高标准，不过价格比较高。”约翰·里德在旁边介绍道。
林浩然接过资料，翻到报价那一页，眼睛微微眯了起来。
2.6亿美元，换算成港元，将近17亿港元。
这个数字，比前两栋楼加起来还要多出一个数量级。
但放在曼哈顿核心区、100万平方英尺、高盛全球总部这几个关键词面前，这个价格反而显得合理，甚至可以说是便宜。
“约翰，这栋楼的产权方是谁？高盛不是业主吗？”林浩然问道。
约翰·里德摇了摇头：“高盛只是这栋楼的主要使用者，不是产权方，产权归属开发财团，目前有几个股东，目前开发财团有意出售大厦产权。
如果你有兴趣，全款现金可以直接拿下永久产权，收购之后，你可以和高盛签订长期租约，他们至少会签10到15年，高盛的信用等级，你应该很清楚。”
林浩然当然清楚。
高盛是全球最顶尖的投资银行，信用等级几乎是零风险。
甚至，他和高盛的掌舵者还有联络过，对方还派人前往香江与他谈过合作。
收购这栋楼之后，光是高盛的租金，就能提供稳定得令人发指的现金流。
再加上未来曼哈顿商业地产的升值空间，这笔投资简直是稳赚不赔。
“这栋楼我也感兴趣。”林浩然将资料放在一边，语气依然平静，但心中已经开始盘算资金安排了。
约翰·里德笑了笑，又翻开第四份文件夹。
“林，再看看这个，华尔街40号，曼哈顿银行大厦，72层，总建筑面积130万平方英尺，1930年曾经是世界第一高楼，是华尔街天际线的核心组成部分。”
林浩然接过资料，看到报价那一页，心中再次掀起波澜。
4500到5000万美元？
？？？？？？
林浩然很不理解。
前面的32层楼需要2.6亿美元，而这栋72层的大厦只需要4500到5000万美元？
虽然这栋大厦楼龄有点长，而前面那栋大厦刚刚建成，可价格也不会相差那么离谱吧？
总建筑面积多过前面一栋楼，价格居然低了五倍不止！
130万平方英尺的建筑面积，折算下来每平方英尺不到40美元。
而曼哈顿甲级写字楼的建设成本，每平方英尺至少要200美元以上。
“这个价格，为什么这么低？”林浩然问道。
约翰·里德解释道：“这栋楼目前的产权由菲律宾马科斯家族持有，他们正在处于海外资产隐蔽化的阶段，有强烈的出售套现意愿。
而且这栋楼只有建筑产权，土地是向德国的Hinneberg家族租赁的，需要同步续约土地租约，不过这些都是可以解决的问题，如果你想永久性把土地权买下来，我也可以帮你联系Hinneberg家族谈。”
林浩然点了点头，将资料放在一边。
这栋大厦，他印象还是非常深刻的，未来纽约著名的川普大厦嘛。
他记得前世在网上看过一则资料内容，对方在1995年收购了这栋楼，经过改造后估值翻了十几倍。
虽然川普这个人争议很大，但他的商业眼光，尤其是在房地产领域的眼光，确实是一流的。
此刻，林浩然内心只有一个想法：“卧槽，这纽约也太多投资机会了！”